Grundstück an Investor verkaufen: Käufer, Ablauf, Preis

Wer ein Grundstück an einen Investor verkauft, verkauft vor allem eine Möglichkeit: das, was dort gebaut werden darf. Deshalb entscheidet über Käufer und Preis weniger die Fläche als das Baurecht. Auf InvestorScout suchen gerade 801 Ankaufsprofile von 750 Investoren nach Grundstücken, 59 davon kamen in den letzten 30 Tagen dazu. Dieser Ratgeber zeigt, wer diese Käufer sind, was sie prüfen, wie sie den Preis berechnen und wie der Verkauf von der Vorstellung bis zum Notar abläuft.

Wer kauft Grundstücke?

Hinter den 801 Grundstücksprofilen auf InvestorScout stehen vor allem vier Käufergruppen. Ein Unternehmen kann mehreren Gruppen angehören, deshalb ergeben die Zahlen zusammen mehr als 750.

Projektentwickler (517 Unternehmen) entwickeln aus einem Grundstück ein Projekt und verkaufen es danach ganz oder in Teilen, oft an institutionelle Investoren. Sie kaufen auch Grundstücke ohne fertiges Baurecht, wenn sie es selbst schaffen können – und übernehmen dafür das Risiko.

Bestandshalter (314 Unternehmen) bauen, um die Immobilie danach selbst zu vermieten. Sie rechnen mit laufenden Mieten über viele Jahre und bevorzugen Grundstücke mit klarem Baurecht in Lagen, die sich langfristig vermieten lassen.

Bauträger (219 Unternehmen) bauen vor allem Eigentumswohnungen oder Häuser und verkaufen sie einzeln an Selbstnutzer und Kapitalanleger. Für sie zählen die erzielbaren Verkaufspreise je Quadratmeter Wohnfläche – und ein schneller Baubeginn.

Asset und Investment Manager (107 bzw. 58 Unternehmen) kaufen im Auftrag von Fonds oder anderen Kapitalgebern, oft zusammen mit einem Entwicklungspartner.

Daneben gibt es Spezialisten: Logistikentwickler suchen große, ebene Flächen nahe der Autobahn, andere nur Grundstücke mit Bestandsgebäuden. Wonach genau ein Investor sucht, steht in seinem Ankaufsprofil: Grundstücksart, Region, Größe, Baurecht und Volumen.

Was Investoren prüfen

Jeder Käufer stellt am Anfang dieselbe Frage: Was darf hier gebaut werden, und wie viel? Die Antwort steht nicht im Grundbuch, sondern im Planungsrecht.

Bebauungsplan. Gibt es einen Bebauungsplan, legt er Art und Maß der Nutzung fest – etwa Wohngebiet oder Gewerbegebiet, Zahl der Geschosse, überbaubare Fläche. Das ist die sicherste Grundlage für einen Käufer. 185 Profile nennen einen vorhandenen Bebauungsplan als Kriterium.

Innenbereich nach § 34 BauGB. Ohne Bebauungsplan, aber innerhalb eines bebauten Ortsteils ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich in die Umgebung einfügt. Wie viel das genau ist, entscheidet die Behörde im Einzelfall. Ein Bauvorbescheid schafft hier Sicherheit, bevor jemand kauft.

Außenbereich nach § 35 BauGB. Außerhalb bebauter Ortsteile ist Bauen nur ausnahmsweise erlaubt, etwa für Landwirtschaft. Solche Flächen kaufen fast nur Entwickler, die auf einen künftigen Bebauungsplan setzen – mit entsprechend hohem Abschlag.

GRZ und GFZ. Die Grundflächenzahl (GRZ) sagt, welcher Anteil des Grundstücks überbaut werden darf. Die Geschossflächenzahl (GFZ) sagt, wie viel Geschossfläche im Verhältnis zur Grundstücksfläche entstehen darf. Bei 2.000 m² Grundstück und einer GFZ von 1,2 sind das 2.400 m² Geschossfläche. Diese Zahl ist die wichtigste Größe in der Rechnung jedes Käufers. Verkaufen oder vermieten lässt sich davon nur die Wohn- oder Nutzfläche; sie liegt meist bei rund drei Vierteln bis vier Fünfteln der Geschossfläche.

Altlasten. Verunreinigter Boden kann die Sanierung teuer machen. Wichtig für dich als Verkäufer: Nach § 4 Abs. 6 Bundes-Bodenschutzgesetz kann auch der frühere Eigentümer zur Sanierung verpflichtet werden, wenn er die Altlast beim Verkauf kannte oder kennen musste. Diese Pflicht gegenüber der Behörde bleibt auch dann bestehen, wenn du die Altlast offenlegst. Im Kaufvertrag kannst du aber regeln, dass der Käufer die Sanierung übernimmt und dich freistellt. Verschweigst du eine bekannte Altlast, haftest du zusätzlich gegenüber dem Käufer – ein Ausschluss der Gewährleistung hilft dann nicht (§ 444 BGB). 18 Profile nennen Grundstücke mit Altlasten ausdrücklich.

Erschließung und Lasten. Käufer prüfen, ob Straße, Wasser, Abwasser und Strom anliegen und ob Erschließungsbeiträge offen sind. Dazu kommen Rechte Dritter aus dem Grundbuch (Wegerechte, Leitungsrechte) und Baulasten. Das Baulastenverzeichnis führt die Bauaufsicht; nur Bayern hat keines.

Wie der Preis entsteht

Investoren fragen nicht, was das Grundstück wert ist, sondern was sie dafür zahlen können, damit sich ihr Projekt rechnet. Die übliche Methode heißt Residualwertverfahren: Der Käufer schätzt, was das fertige Projekt beim Verkauf oder als vermietetes Objekt wert ist. Davon zieht er Baukosten, Nebenkosten, Finanzierung und seinen Gewinn samt Risikoaufschlag ab. Was übrig bleibt – das Residuum –, ist der höchste Preis, den er für das Grundstück zahlen kann, abzüglich der Erwerbsnebenkosten.

Ein vereinfachtes Beispiel mit frei gewählten Zahlen: Auf einem Grundstück dürfen 3.000 m² Wohnfläche entstehen.

Sinkt der erwartete Verkaufspreis nur um 5 Prozent, fällt das Gebot um mehr als ein Viertel.

Daraus folgen zwei Dinge für dich. Erstens: Jede gesicherte Aussage zum Baurecht ist bares Geld, weil sie das Risiko des Käufers senkt. Zweitens: Verschiedene Käufer kommen zu verschiedenen Preisen, weil sie mit verschiedenen Verkaufspreisen, Kosten und Renditezielen rechnen. Ein Bauträger mit eigenem Vertrieb in der Region kann mehr bieten als ein Entwickler, der an einen Fonds weiterverkaufen muss – oder umgekehrt.

Bodenrichtwert. Die Gutachterausschüsse veröffentlichen für fast jede Lage einen Bodenrichtwert, bundesweit abrufbar über das Portal BORIS-D. Er ist ein Durchschnitt aus vergangenen Verkäufen und eine gute erste Orientierung. Für ein Grundstück mit gutem Baurecht zahlen Entwickler oft mehr, für eines mit Abrisskosten, Altlasten oder unklarem Baurecht weniger. Entscheidend ist die Rechnung des Käufers, nicht der Richtwert.

Ablauf: von der Vorstellung bis zum Notar

1. Unterlagen zusammenstellen. Mit einem vollständigen Paket (Liste unten) bekommst du schneller belastbare Angebote.
2. Passende Käufer auswählen. Lies die Ankaufsprofile: Region, Grundstücksgröße, Baurecht und Volumen müssen passen. Wer ausdrücklich Grundstücke ohne Baurecht sucht, ist für eine Fläche im Außenbereich die bessere Adresse als ein Bestandshalter.
3. Grundstück vorstellen. Du stellst dein Grundstück den ausgewählten Investoren direkt vor. Die ersten 5 Vorstellungen auf InvestorScout sind kostenlos – gezählt wird je Investor. Ein Konto brauchst du vorab nicht, es entsteht im selben Schritt. Wem du dein Grundstück vorstellst, sieht es – sonst niemand.
4. Gespräch und Angebot. Die Antworten kommen in deine Postbox und per E-Mail. Interessierte Investoren stellen Fragen und geben ein erstes, meist unverbindliches Angebot ab – oft als Absichtserklärung (Letter of Intent).
5. Prüfung (Due Diligence). Der Käufer prüft Baurecht, Boden, Lasten und Unterlagen im Detail. Bei größeren Grundstücken lässt er ein Bodengutachten erstellen.
6. Kaufvertrag beim Notar. Ein Grundstückskaufvertrag muss notariell beurkundet werden (§ 311b BGB). Häufig wird der Kaufpreis an Bedingungen geknüpft, etwa an eine Baugenehmigung oder einen Bebauungsplan, oder der Käufer erhält ein Rücktrittsrecht.
7. Vollzug. Der Notar lässt eine Auflassungsvormerkung für den Käufer eintragen und fragt bei der Gemeinde an, ob sie ihr Vorkaufsrecht ausübt – dafür hat sie bis zu drei Monate Zeit (§ 28 BauGB). Liegen Vormerkung, Verzicht auf das Vorkaufsrecht und die Unterlagen zur Löschung deiner Grundschulden vor, teilt der Notar die Fälligkeit mit, und der Käufer zahlt. Als Eigentümer eingetragen wird er, sobald der Kaufpreis bezahlt ist und das Finanzamt nach Zahlung der Grunderwerbsteuer die Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt hat.

Wer zahlt was? Die Grunderwerbsteuer zahlt nach dem Kaufvertrag üblicherweise der Käufer; sie liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 Prozent (Bayern) und 6,5 Prozent (unter anderem Nordrhein-Westfalen und Brandenburg). Notar und Grundbuch trägt in der Regel ebenfalls der Käufer. Du trägst die Kosten für die Löschung eigener Grundschulden.

Unterlagen-Checkliste

• aktueller Grundbuchauszug
• Flurkarte (Liegenschaftskarte) mit Grundstücksgrenzen und Fläche
• Bebauungsplan mit Begründung, soweit vorhanden, oder Bauvorbescheid bzw. Baugenehmigung
• Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis (außer in Bayern)
• Auskunft aus dem Altlastenkataster, vorhandene Bodengutachten
• Nachweise zur Erschließung und zu gezahlten Erschließungsbeiträgen
• bei Bestandsgebäuden: Pläne, Flächen, Mietverträge, Energieausweis
• Fotos und eine kurze Beschreibung der Lage

Häufige Fehler

Zu früh auf einen Preis festlegen. Wer einen Preis nennt, bevor er die Rechnung der Käufer kennt, verschenkt Spielraum – oder schreckt Käufer ab. Besser: Unterlagen vollständig machen und mehrere Angebote einholen.

Baurecht unterschätzen. Ein offener Bauvorbescheid oder eine ungeklärte Frage zur Erschließung drückt den Preis stärker als jede andere Schwäche. Was du vor dem Verkauf klären kannst, klärst du selbst günstiger als der Käufer.

Altlasten verschweigen. Neben der eigenen Haftung (siehe oben) kann ein Verschweigen den Kaufvertrag gefährden. Ein bekanntes Problem lässt sich einpreisen, ein verschwiegenes nicht.

An den falschen Käufer verkaufen. Ein Bestandshalter, der nur fertiges Baurecht kauft, wird für eine Fläche ohne Bebauungsplan kaum ein gutes Angebot machen. Lies deshalb die Kriterien, bevor du vorstellst.

Steuern zu spät klären. Wer privat verkauft und das Grundstück weniger als zehn Jahre besitzt, muss den Gewinn in der Regel versteuern (§ 23 EStG). Gehört das Grundstück zu einem Betrieb, etwa einem landwirtschaftlichen, ist der Gewinn unabhängig von der Haltedauer steuerpflichtig. Sprich vor dem Verkauf mit deinem Steuerberater.

Diese Investoren suchen Grundstücke

Alle 801 Profile findest du unter Investoren für Grundstücke. Filtere dort nach Standort, Grundstücksgröße und baurechtlicher Situation und stell dein Grundstück den passenden Investoren vor.

Häufige Fragen

Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand: 29.09.2026. Zahlen zu Ankaufsprofilen werden laufend aus dem Bestand von InvestorScout berechnet.

Quellen: Baugesetzbuch §§ 28, 34, 35; Baunutzungsverordnung §§ 19, 20; Bundes-Bodenschutzgesetz § 4; BGB § 311b; EStG § 23; Immobilienwertermittlungsverordnung § 40; Grunderwerbsteuersätze der Länder (Stand 2026); Gutachterausschüsse / BORIS-D.