Logistikimmobilie verkaufen: Wer kauft und worauf es ankommt

Logistikimmobilien sind eine feste Größe am deutschen Investmentmarkt: 2025 wechselten Logistikimmobilien für rund 6,2 Mrd. € den Eigentümer (BNP Paribas Real Estate). Das heißt aber nicht, dass jede Halle jeden Käufer findet: Ein Fonds sucht andere Objekte als ein regionaler Bestandshalter oder ein Unternehmen, das selbst einziehen will. Auf InvestorScout suchen gerade 234 Ankaufsprofile von 225 Investoren nach Logistik- und Hallenimmobilien, 9 davon kamen in den letzten 30 Tagen dazu. Dieser Ratgeber zeigt, wer kauft, welche Kriterien über den Preis entscheiden und wie du deine Halle verkaufst – mit oder ohne Makler.

Wer kauft Logistikimmobilien?

Hinter den 234 Logistikprofilen auf InvestorScout stehen vor allem drei Gruppen. Ein Unternehmen kann mehreren angehören.

Projektentwickler (112 Unternehmen) kaufen Grundstücke und ältere Hallen, um neu zu bauen oder umfassend zu modernisieren, und verkaufen danach an Endinvestoren.

Bestandshalter (93 Unternehmen) kaufen, um zu vermieten und zu halten. Sie achten auf stabile Mieten und darauf, dass sich die Halle nach Auszug des Mieters wieder vermieten lässt.

Asset und Investment Manager (90 bzw. 88 Unternehmen) kaufen für Fonds, Versicherungen und Pensionskassen. Sie suchen häufig größere, moderne Objekte mit langen Mietverträgen, oft ab einem Volumen im zweistelligen Millionenbereich.

Außerhalb der Plattform kommen außerdem Eigennutzer infrage – Logistikdienstleister, Händler, Produzenten. Sie kaufen, wenn sie die Fläche selbst brauchen. Sie zahlen für eine Halle, die genau zu ihrem Betrieb passt, manchmal mehr als ein Finanzinvestor.

Was die Profile suchen: 137 Profile nennen Lagerhallen, 100 Logistikparks, 100 Distributionshallen und 28 City-Logistik. 160 Profile suchen bundesweit.

Worauf Investoren achten

Lage. Entscheidend ist die Anbindung: schnelle Auffahrt auf die Autobahn, möglichst ohne Durchfahrt durch Wohngebiete, Nähe zu Ballungsräumen oder Produktionsstandorten. Eine Halle in einer etablierten Logistikregion lässt sich leichter wieder vermieten.

Halle. Institutionelle Investoren legen oft moderne Standards an: eine lichte Höhe von 10 bis 12 Metern unter dem Binder (UKB), eine Bodenbelastbarkeit von mindestens 5 Tonnen je m², ein großes Stützenraster, ausreichend Rangierfläche vor den Toren und einen kleinen Büroanteil. Ältere Hallen mit 6 oder 7 Metern Höhe sind deshalb nicht unverkäuflich – sie sprechen andere Käufer an: regionale Bestandshalter, Eigennutzer oder Entwickler, die neu bauen wollen.

Andienung. Wie viele Rampen- und ebenerdige Tore hat die Halle, lässt sie sich von zwei Seiten beliefern, lässt sie sich in kleinere Einheiten teilen? Je flexibler die Halle, desto mehr mögliche Mieter – und desto höher die Drittverwendungsfähigkeit, also die Chance, sie ohne großen Umbau an einen anderen Nutzer zu vermieten.

Mietvertrag und WALT. Bei vermieteten Hallen zählt die gewichtete Restlaufzeit der Mietverträge (WALT, weighted average lease term). Je länger der Mieter sicher bleibt, desto planbarer die Einnahmen und desto höher der Preis. Wer im Ankaufsprofil eine Mindestlaufzeit nennt, verlangt auf InvestorScout meist rund fünf Jahre.

Mieterbonität. Ein langer Mietvertrag ist nur so gut wie der Mieter. Käufer prüfen die Bonität – ein bekannter Konzern oder ein etablierter Logistiker ist mehr wert als ein junges Unternehmen.

ESG und Technik. Energieeffizienz, Photovoltaik auf dem Dach, LED-Beleuchtung, Sprinkleranlage und eine Zertifizierung werden wichtiger, weil viele Fonds sich zu Nachhaltigkeitszielen verpflichtet haben. Manches davon ist vorgeschrieben, etwa Energieausweis und Brandschutz; vor allem aber vergrößert eine gute Ausstattung den Kreis der Käufer.

Wie Investoren den Preis berechnen

Für eine vermietete Logistikimmobilie rechnen die meisten Käufer mit dem Ertrag. Die einfachste Form ist der Faktor: Jahresnettokaltmiete mal Faktor ergibt den Kaufpreis. Umgekehrt ausgedrückt ist das die Rendite – ein Faktor von 16 entspricht einer Bruttoanfangsrendite von 6,25 Prozent. Zum Vergleich: Für erstklassige Logistikimmobilien an den großen Standorten lag die Netto-Spitzenrendite Ende 2025 bei rund 4,5 Prozent (BNP Paribas Real Estate). Netto heißt: nach Kaufnebenkosten und nicht umlegbaren Kosten – 4,5 Prozent netto entsprechen grob dem Faktor 20. Die meisten Hallen im Mittelstand werden mit deutlich höheren Renditen gehandelt.

Ein vereinfachtes Beispiel mit frei gewählten Zahlen: Eine Halle bringt 600.000 € Jahresmiete. Bei acht Jahren Restlaufzeit und einem soliden Mieter setzt ein Käufer vielleicht den Faktor 16 an – das ergibt 9,6 Mio. €. Läuft der Mietvertrag nur noch zwei Jahre, rechnet derselbe Käufer mit dem Risiko einer Neuvermietung und setzt vielleicht den Faktor 13 an – dann sind es 7,8 Mio. €. Die Restlaufzeit allein verschiebt den Preis also um fast ein Fünftel. Deshalb lohnt es sich, vor dem Verkauf mit dem Mieter über eine Verlängerung zu sprechen.

Vermietet oder leer verkaufen?

Eine langfristig vermietete Halle ist für Fonds und Bestandshalter am einfachsten zu kaufen: Sie rechnen mit den laufenden Mieten und bewerten die Immobilie nach dem Ertrag. Eine leerstehende Halle ist für diese Käufer ein Risiko – für andere eine Chance. 140 Profile nennen die Strategie Value Add, suchen also Objekte, deren Wert sie durch Vermietung, Modernisierung oder Umbau selbst steigern wollen. Für sie ist Leerstand oft genau der Grund zu kaufen. Hinzu kommen Eigennutzer, für die eine leere Halle die einzige Option ist.

Nutzt du die Halle selbst und willst Kapital freisetzen, gibt es einen dritten Weg: Sale-and-Lease-Back. Du verkaufst die Immobilie und mietest sie zugleich langfristig zurück. Der Käufer erhält einen gesicherten Mietvertrag, du erhältst Liquidität und bleibst im Gebäude. 26 Logistikprofile nennen Sale-and-Lease-Back ausdrücklich.

Mit oder ohne Makler?

Für große Logistikparks und Portfolios organisieren spezialisierte Makler meist ein strukturiertes Bieterverfahren mit vielen institutionellen Käufern. Bei solchen Volumen lohnt sich das oft trotz Provision.

Bei einer einzelnen Halle im Mittelstand ist der Kreis passender Käufer kleiner – und oft schon bekannt. Wer die Ankaufsprofile liest, sieht vorher, wer Hallen in seiner Region, Größe und Preisklasse sucht, und kann ihnen seine Halle direkt vorstellen. Auf InvestorScout stellst du deine Halle den ausgewählten Investoren vor, ohne Provision auf den Verkauf. Die ersten 5 Vorstellungen sind kostenlos – gezählt wird je Investor. Du kannst beide Wege auch verbinden: erst direkt vorstellen, dann bei Bedarf einen Makler beauftragen. Sag dem Makler dann, welchen Investoren du die Halle schon vorgestellt hast – das vermeidet Streit um die Provision.

Ablauf und Unterlagen

1. Unterlagen zusammenstellen (Liste unten) und die wichtigsten Kennzahlen notieren: Hallenfläche, Grundstücksfläche, Höhe, Tore, Mieten, Restlaufzeit.
2. Passende Investoren auswählen nach Region, Objekttyp, Volumen und Strategie.
3. Halle vorstellen. Pflicht sind vier Angaben zum Objekt – Bezeichnung, Objekttyp, Ort und Preisvorstellung (oder „auf Anfrage”) – und deine Kontaktdaten; Exposé und weitere Unterlagen (PDF, Word, Excel) sowie bis zu 20 Fotos kannst du anhängen – der Investor sieht sie mit deiner Vorstellung. Ein Konto brauchst du vorab nicht, es entsteht im selben Schritt. Die Antworten kommen in deine Postbox und per E-Mail.
4. Angebot und Absichtserklärung. Interessierte Käufer geben ein indikatives Angebot ab, oft als Letter of Intent.
5. Prüfung. Der Käufer prüft Mietverträge, Technik, Baugenehmigungen, Umwelt- und Bodenthemen.
6. Notarieller Kaufvertrag und Vollzug mit Grunderwerbsteuer, Vorkaufsrecht der Gemeinde und Eigentumsumschreibung. Beim Verkauf von Anteilen an einer Objektgesellschaft (Share Deal) gelten eigene Regeln – hier helfen Anwalt und Steuerberater.

Unterlagen: Grundbuchauszug, Lageplan und Flurkarte, Baugenehmigungen, Grundrisse und Schnitte mit Hallenhöhe, Angaben zu Bodenbelastbarkeit, Toren und Stützenraster, Mietverträge mit Nachträgen und Mieterliste, Nebenkostenabrechnungen, Energieausweis, Brandschutzkonzept, Wartungsnachweise (Sprinkler, Tore, Dach), Auskünfte zu Altlasten und Baulasten.

Wo Investoren Logistikimmobilien suchen

Diese Investoren suchen Logistikimmobilien

Alle 234 Profile findest du unter Investoren für Logistikimmobilien. Filtere nach Region, Volumen und Objekttyp und stell deine Halle den passenden Investoren vor.

Häufige Fragen

Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand: 29.09.2026. Zahlen zu Ankaufsprofilen werden laufend aus dem Bestand von InvestorScout berechnet.

Quellen: BNP Paribas Real Estate, Logistik-Investmentmarkt Deutschland Q4 2025; Bundesvereinigung Logistik (BVL), Fachartikel „Investments in Logistikimmobilien: Blick aufs Detail” (LIP Invest, 07.04.2020) zu Hallenhöhe, Bodenlast, Stützenraster und Drittverwendungsfähigkeit; Baugesetzbuch § 28; Grunderwerbsteuersätze der Länder (Stand 2026).