Immobilie ohne Makler an Investoren verkaufen – mit voller Kontrolle
Du willst selbst entscheiden, wem du deine Immobilie zeigst? So verkaufst du in Eigenregie an Investoren und holst Profis gezielt dazu.
Inhalt · 12 Abschnitte
Ein geerbtes Mehrfamilienhaus, ein Wohn- und Geschäftshaus, eine Gewerbehalle, die der eigene Betrieb nicht mehr braucht: Viele Eigentümer wollen verkaufen, ohne Immobilienprofi zu sein – und ohne die Entscheidung aus der Hand zu geben. Investoren sind dafür oft passende Käufer, weil sie nach festen Kriterien kaufen und viele diese Kriterien vorher nennen. Auf InvestorScout sind gerade 3.606 Ankaufsprofile von 1.418 Investoren frei einsehbar. Dieser Ratgeber zeigt, was du in Eigenregie selbst erledigen kannst, was du dafür brauchst, wo du Profis zuziehen solltest und wie du Schritt für Schritt vorgehst.
Das Wichtigste in Kürze
- Du darfst deine Immobilie ohne Makler verkaufen. Du musst dafür kein Immobilienprofi sein, brauchst aber vollständige Unterlagen und eine realistische Preisvorstellung.
- Kontrolle heißt: Du entscheidest, wem du die Immobilie zeigst, in welcher Reihenfolge, in welchem Tempo und zu welchen Bedingungen.
- Ankaufsprofile zeigen dir vorher, wer was kauft – Immobilienart, Region, Volumen. So stellst du dein Objekt nur passenden Investoren vor.
- Einen Notar brauchst du immer. Steuerberater, Gutachter oder Anwalt ziehst du dazu, wenn dein Fall es verlangt.
- Auf InvestorScout sind die ersten 5 Vorstellungen kostenlos, gezählt je Investor. Danach gibt es Pakete mit 15 oder 50 Vorstellungen oder eine Flat. Eine Provision auf den Verkauf fällt nicht an.
5 Vorstellungen kostenlos · Konto erst beim Senden
Was Kontrolle beim Verkauf bedeutet
Wer einen Makler beauftragt, gibt einen Teil der Entscheidungen ab. Das kann sinnvoll sein. Wer selbst verkauft, behält sie – konkret in fünf Punkten.
Wem du was zeigst. Du wählst die Investoren aus, denen du dein Objekt vorstellst. Es erscheint nirgends öffentlich. Ob du zuerst nur Eckdaten und erst später Mietverträge herausgibst, entscheidest du. Wie du das besonders diskret aufziehst, erklärt der Ratgeber Off-Market: Immobilie diskret verkaufen.
Wen du auswählst. Ein Ankaufsprofil nennt die Kriterien eines Investors: Immobilienart, Region, Volumen, Strategie, oft auch Zustand oder Mindestrendite. Du weißt also vor der Vorstellung, ob dein Objekt grundsätzlich passt – und musst nicht raten.
Wann und in welcher Reihenfolge. Du kannst dein Objekt zuerst drei Investoren vorstellen, die Reaktionen abwarten und dann weitere hinzunehmen. Oder du stellst es mehreren gleichzeitig vor und setzt eine Frist. Das Tempo bestimmst du.
Zu welchen Bedingungen. Preis, Übergabetermin, der Umgang mit Mietern oder ob du als Unternehmer im Gebäude bleiben willst: Das verhandelst du selbst und direkt mit dem Investor.
Ohne Bindung. Du gehst keinen Alleinauftrag ein. Wenn du später merkst, dass du Unterstützung willst, kannst du jederzeit einen Makler oder Berater hinzuziehen.
Was du nicht sein musst – und was du brauchst
Du musst kein Bieterverfahren organisieren können. Du brauchst drei Dinge.
Vollständige Unterlagen. Investoren entscheiden nach Zahlen und Dokumenten. Ein vollständiges Paket (Liste unten) beschleunigt jede Prüfung.
Eine realistische Preisvorstellung. Wie du dahin kommst, zeigt der nächste Abschnitt. Du kannst den Preis bei der Vorstellung auch offenlassen („auf Anfrage“).
Grundwissen, wie Investoren rechnen. Die meisten Investoren bewerten vermietete Immobilien nach dem Ertrag. Die einfachste Form ist der Faktor: Jahresnettokaltmiete mal Faktor ergibt den Kaufpreis. Ein vereinfachtes Beispiel mit frei gewählten Zahlen: Ein Haus bringt 120.000 € Jahresnettokaltmiete. Setzt ein Investor den Faktor 15 an, bietet er 1,8 Mio. €. Welchen Faktor er ansetzt, hängt von Lage, Zustand, Mietniveau und seiner Strategie ab. Mehr dazu, wie Investoren rechnen und wie der Verkauf an sie insgesamt abläuft, steht im Ratgeber Immobilie an einen Investor verkaufen.
So findest du eine realistische Preisvorstellung
Ohne Makler fehlt dir dessen Markteinschätzung. Es gibt aber mehrere Wege, die du kombinieren kannst.
| Weg | Was du bekommst | Wann sinnvoll |
|---|---|---|
| Verkehrswertgutachten | belastbarer Wert von einem Sachverständigen oder dem Gutachterausschuss; kostet Geld und Zeit | Erbengemeinschaft, Streit über den Wert, große oder ungewöhnliche Objekte |
| Bodenrichtwert (BORIS-D) | durchschnittlicher Bodenwert der Lage, kostenlos abrufbar | Grundstücke, Objekte mit Abrissbedarf, als Untergrenze für den Boden |
| Mietfaktor | schnelle Spanne aus der Jahresmiete | vermietete Wohn- und Gewerbeimmobilien |
| Mehrere Angebote | der Preis, den Investoren tatsächlich zahlen wollen | immer, als letzter Test |
Gutachten. Als Eigentümer kannst du beim örtlichen Gutachterausschuss ein Gutachten über den Verkehrswert beantragen (§ 193 BauGB), alternativ beauftragst du einen öffentlich bestellten oder zertifizierten Sachverständigen. Bei einer Erbengemeinschaft schafft ein Gutachten oft die gemeinsame Grundlage, auf die sich alle einigen können.
Faktor und Bodenrichtwert. Beide sind Orientierung, keine Antwort. Der Faktor zeigt eine Spanne, der Bodenrichtwert nur den Wert des Bodens ohne Gebäude. Wie Investoren bei Grundstücken rechnen, erklärt der Ratgeber Grundstück an Investor verkaufen.
Angebote. Den Marktpreis zeigen am Ende nur Angebote. Stell dein Objekt deshalb mehreren passenden Investoren vor, statt dich auf den ersten Interessenten festzulegen.
Wo Profis helfen – ehrlich betrachtet
Eigenregie heißt nicht, alles allein zu machen. Es heißt, selbst zu entscheiden, wen du wofür bezahlst.
Notar – immer. Ein Kaufvertrag über ein Grundstück muss notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 BGB), sonst ist er unwirksam. Der Notar ist zur Unparteilichkeit verpflichtet (§ 14 Abs. 1 BNotO). Er erklärt den Vertrag beiden Seiten, vertritt aber nicht deine Interessen und verhandelt nicht für dich. Lass dir den Entwurf früh schicken und prüf ihn in Ruhe.
Steuerberater – fast immer. Verkaufst du eine Immobilie aus dem Privatvermögen innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung, ist der Gewinn in der Regel steuerpflichtig (§ 23 EStG). Ausgenommen sind Immobilien, die du selbst bewohnt hast – ausschließlich oder im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor. Bei geerbten Immobilien zählt in der Regel die Anschaffung durch den Erblasser. Gehört die Immobilie zum Betriebsvermögen, ist der Gewinn grundsätzlich unabhängig von der Haltedauer steuerpflichtig. Bei Gewerbeimmobilien kommt die Umsatzsteuer hinzu: Der Verkauf ist grundsätzlich steuerfrei (§ 4 Nr. 9 Buchst. a UStG), kann aber eine Vorsteuerberichtigung auslösen (§ 15a UStG); auf die Steuerfreiheit verzichten kannst du nur beim Verkauf an einen Unternehmer und nur im notariellen Vertrag (§ 9 UStG). Kläre das vor dem Notartermin.
Anwalt – bei komplexen Verträgen. Verkaufst du nicht das Grundstück, sondern Anteile an einer Objektgesellschaft (Share Deal), gelten eigene steuerliche und rechtliche Regeln. Auch bei einem Sale-and-Lease-Back, bei Altlasten oder bei umfangreichen Garantien, die der Käufer verlangt, lohnt sich eine anwaltliche Prüfung.
Gutachter – bei der Bewertung. Ein Gutachten kostet Geld, schützt dich aber davor, zu billig zu verkaufen oder mit einem zu hohen Preis passende Investoren zu verlieren.
Makler – wenn du viele Interessenten oder ein Bieterverfahren willst. Für große Portfolios, für Objekte, die viele Käufergruppen ansprechen, oder wenn dir schlicht die Zeit fehlt, ist ein Makler eine gute Wahl. Eine Provision schuldest du ihm nur, wenn der Vertrag infolge seines Nachweises oder seiner Vermittlung zustande kommt (§ 652 Abs. 1 BGB). Sag ihm deshalb, welchen Investoren du das Objekt schon selbst vorgestellt hast. Die gesetzlichen Regeln zur Teilung der Provision (§§ 656a bis 656d BGB) gelten nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser, die an Verbraucher verkauft werden. Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses oder einer Gewerbeimmobilie an einen Investor wird die Provision frei vereinbart.
Für Unternehmer: Betriebsimmobilie verkaufen
Unternehmer verkaufen oft wegen Nachfolge, Standortwechsel oder weil sie Kapital für das Kerngeschäft freisetzen wollen.
Sale-and-Lease-Back. Du verkaufst die Immobilie und mietest sie zugleich langfristig zurück. Du bleibst im Gebäude, der Investor erhält einen Mietvertrag mit einem bekannten Mieter. Auf InvestorScout nennen 20 Büro- und Gewerbeprofile und 26 Logistikprofile diese Strategie ausdrücklich. Mehr zum Begriff steht im Glossar. Weil der Mietvertrag hier den Preis bestimmt, solltest du ihn anwaltlich prüfen lassen.
Leerstehende Betriebsimmobilie. Nach einem Umzug steht die alte Halle oder das Bürogebäude oft leer. Auch dafür gibt es Käufer: Investoren mit Value-Add-Strategie oder Projektentwickler, die umbauen oder neu bauen wollen. Auf InvestorScout nennen 148 Büro- und Gewerbeprofile Leerstand ausdrücklich als Kriterium.
Diskretion. Mitarbeiter, Kunden und Wettbewerber sollen von einem Verkauf oft erst erfahren, wenn er feststeht. Dass nur die ausgewählten Investoren dein Objekt sehen, ist hier ein wichtiger Teil der Kontrolle.
Ablauf: Verkauf in Eigenregie in sieben Schritten
- Ziel und Rahmen klären. Was willst du erreichen – höchster Preis, schneller Abschluss, Sicherheit für die Mieter, im Gebäude bleiben? Bei mehreren Eigentümern: Sind sich alle einig?
- Unterlagen zusammenstellen (Liste unten). Was fehlt, bekommst du bei Grundbuchamt, Bauamt oder Hausverwaltung.
- Preisvorstellung bilden – mit Faktor, Bodenrichtwert oder Gutachten. Entscheide, ob du einen Preis nennst oder „auf Anfrage“ angibst.
- Passende Investoren auswählen. Unter Investoren finden filterst du die Ankaufsprofile nach Immobilienart, Ort und Volumen. Lies vor allem die harten Kriterien: Region, Volumenspanne, Objekttyp und Zustand müssen passen.
- Objekt vorstellen. Vier Angaben genügen – Bezeichnung, Objekttyp, Ort und Preisvorstellung –, dazu deine Kontaktdaten, damit der Investor antworten kann. Exposé und weitere Unterlagen (PDF, Word, Excel) sowie bis zu 20 Fotos kannst du anhängen – der Investor sieht sie mit deiner Vorstellung. Ein Konto brauchst du vorab nicht, es entsteht im selben Schritt. Dasselbe Objekt kannst du mehreren Investoren auf einmal vorstellen.
- Antworten auswerten und verhandeln. Interesse, Rückfragen und Absagen kommen in deine Postbox und per E-Mail. Antwortet ein Investor nicht, erinnert InvestorScout ihn; absagen kann er mit einem Klick. Interessierte Investoren geben meist ein unverbindliches Angebot ab, oft als Absichtserklärung (Letter of Intent).
- Prüfung und Notar. Der Käufer prüft Unterlagen, Mietverträge und Technik (Due Diligence). Danach entwirft der Notar den Kaufvertrag. Lass den Entwurf von deinem Steuerberater und bei Bedarf von einem Anwalt prüfen, bevor du unterschreibst.
Was kostet der Verkauf in Eigenregie?
Auf InvestorScout sind die ersten 5 Vorstellungen kostenlos. Gezählt wird je Investor, nicht je Nachricht. Rückfragen, Unterlagen und Verhandlung danach kosten nichts. Für weitere Vorstellungen gibt es Pakete mit 15 oder 50 Vorstellungen (12 Monate gültig, kein Abo) oder eine Flat. Die Preise stehen unter Preise; als Privatperson siehst du sie dort inklusive Mehrwertsteuer. Eine Provision auf den Verkauf fällt nicht an.
Daneben entstehen Kosten, die mit dem Verkauf selbst zu tun haben. Notar und Grundbucheintragung trägt nach dem Gesetz der Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB), der Kaufvertrag kann es anders regeln. Du trägst in der Regel die Löschung deiner Grundschulden. Hinzu kommen je nach Fall Gutachten, Steuerberatung, Anwalt und ein Energieausweis, falls keiner vorliegt.
Unterlagen-Checkliste
- aktueller Grundbuchauszug
- Flurkarte oder Lageplan
- Energieausweis – du musst ihn Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung vorlegen (Gebäudemodernisierungsgesetz, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz)
- Grundrisse, Wohn- und Nutzflächenberechnung, Baujahr und Liste der Modernisierungen
- Mieterliste (anonymisiert) mit Flächen, Mieten und Vertragsbeginn
- Mietverträge mit allen Nachträgen
- Betriebs- und Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre
- Baugenehmigungen und Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis
- bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlungen
- bei geerbten Immobilien: Nachweis der Erbfolge, zum Beispiel Erbschein
- Fotos und eine kurze Beschreibung von Objekt und Lage
Häufige Fehler
Zu hoher Preis. Ein Preis weit über dem, was der Ertrag hergibt, schreckt passende Investoren ab, bevor sie Fragen stellen. Wenn du unsicher bist, gib „auf Anfrage“ an und lass die Angebote sprechen.
Unvollständige Unterlagen. Fehlende Dokumente kosten Zeit und Vertrauen. Investoren rechnen Unsicherheit als Abschlag ein.
An jeden vorstellen statt an passende. Wer ein Wohnhaus in einer Kleinstadt einem Investor vorstellt, der nur Büros in Großstädten kauft, bekommt eine Absage – und verliert Zeit. Lies die Kriterien vorher.
Exklusivität zu früh zusagen. Investoren bitten oft um eine Phase, in der nur sie prüfen dürfen. Sag das erst zu, wenn Preis und wichtige Bedingungen schriftlich stehen, und begrenze die Frist.
Vertraulichkeit vergessen. Mieterdaten, Umsätze oder Pläne für den Betrieb gehören nicht schon in die Vorstellung. Wie du Unterlagen gestuft und mit Vertraulichkeitsvereinbarung herausgibst, erklärt der Off-Market-Ratgeber.
Diese Investoren suchen Immobilien
Alle 3.606 Ankaufsprofile findest du unter Investoren finden. Filtere nach Immobilienart, Ort und Volumen und stell dein Objekt den passenden Investoren vor.
Häufige Fragen
Kann ich eine Immobilie ohne Makler verkaufen?
Ja. Kein Gesetz schreibt einen Makler vor, Pflicht ist nur der Notar für den Kaufvertrag. Ohne Makler übernimmst du selbst die Auswahl der Käufer, die Unterlagen und die Verhandlung. Beim Verkauf an Investoren ist das gut machbar, weil sie ihre Kriterien vorher nennen und nach Zahlen entscheiden. Wenn du viele Interessenten erwartest oder dir die Zeit fehlt, kann ein Makler trotzdem sinnvoll sein.
Wie finde ich den richtigen Preis ohne Makler?
Kombiniere mehrere Wege. Für vermietete Objekte gibt dir der Mietfaktor eine erste Spanne: Jahresnettokaltmiete mal Faktor. Der Bodenrichtwert aus BORIS-D zeigt den Wert des Bodens. Ein Verkehrswertgutachten vom Sachverständigen oder Gutachterausschuss ist am belastbarsten, kostet aber Geld. Den Marktpreis zeigen am Ende die Angebote mehrerer passender Investoren.
Muss ich ein Exposé haben?
Nein. Auf InvestorScout genügen vier Angaben zum Objekt: Bezeichnung, Objekttyp, Ort und Preisvorstellung oder „auf Anfrage“. Exposé und weitere Unterlagen (PDF, Word, Excel) sowie bis zu 20 Fotos kannst du anhängen – der Investor sieht sie erst, wenn er dein Objekt freischaltet. Pflicht ist das nicht. Investoren mit Interesse fragen ohnehin nach Unterlagen wie Mieterliste, Grundbuchauszug und Energieausweis. Wer diese Unterlagen schnell liefern kann, wirkt vorbereitet und verkürzt die Prüfung.
Was kostet der Verkauf über InvestorScout?
Die ersten 5 Vorstellungen sind kostenlos, gezählt wird je Investor, nicht je Nachricht. Rückfragen, Unterlagen und Verhandlung danach sind frei. Für weitere Vorstellungen gibt es Pakete mit 15 oder 50 Vorstellungen oder eine Flat; die Preise stehen unter Preise. Eine Provision auf den Verkauf fällt nicht an. Unabhängig davon entstehen beim Verkauf übliche Kosten, etwa für die Löschung deiner Grundschulden oder für einen Steuerberater.
Brauche ich trotzdem einen Notar?
Ja. Ein Kaufvertrag über ein Grundstück oder eine Immobilie muss notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 BGB). Der Notar ist unparteiisch: Er erklärt den Vertrag beiden Seiten und kümmert sich um den Vollzug, vertritt aber nicht deine Interessen. Die Kosten für Beurkundung und Grundbuch trägt nach dem Gesetz der Käufer, wenn der Vertrag nichts anderes regelt.
Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand: 27.10.2026. Zahlen zu Ankaufsprofilen werden laufend aus dem Bestand von InvestorScout berechnet.
Quellen: BGB §§ 311b, 448, 652, 656a–656d; Bundesnotarordnung § 14; EStG § 23; Umsatzsteuergesetz §§ 4 Nr. 9 Buchst. a, 9, 15a; Baugesetzbuch § 193; Gebäudemodernisierungsgesetz (bis 28.07.2026 Gebäudeenergiegesetz); Gutachterausschüsse / BORIS-D (Stand 2026).