Mehrfamilienhaus an einen Investor verkaufen: Käufer, Preis, Mietrecht

Ein vermietetes Mehrfamilienhaus kaufen fast nur Investoren. Für Selbstnutzer ist es zu groß, und die Mieter bleiben im Haus. Welcher Investor passt, hängt aber stark vom Haus ab: Ein Bestandshalter sucht stabile Mieten, ein Sanierer gerade den Instandhaltungsstau, ein Aufteiler die Chance, einzelne Wohnungen zu verkaufen. Auf InvestorScout suchen gerade 931 Ankaufsprofile von 892 Investoren nach Wohnimmobilien, 64 davon kamen in den letzten 30 Tagen dazu. Dieser Ratgeber zeigt, wer Mehrfamilienhäuser kauft, wie diese Käufer rechnen, was das Mietrecht für den Verkauf bedeutet und welche Unterlagen du brauchst. Den allgemeinen Ablauf eines Verkaufs an Investoren erklärt der Ratgeber Immobilie an einen Investor verkaufen.

Wer Mehrfamilienhäuser kauft

734 der 931 Wohnprofile auf InvestorScout nennen Mehrfamilienhäuser als Objekttyp, 347 Wohn- und Geschäftshäuser und 386 Wohnsiedlungen und Wohnanlagen. Ein Unternehmen kann mehreren Käufergruppen angehören.

Bestandshalter (460 Unternehmen) kaufen, um zu vermieten und lange zu halten. Sie rechnen mit der laufenden Miete und mit dem, was sich über die Jahre an Miete steigern lässt.

Projektentwickler und Bauträger (442 bzw. 146 Unternehmen) suchen Häuser, die sie umbauen, aufstocken, sanieren oder in Eigentumswohnungen aufteilen und einzeln verkaufen können. Diese Käufer werden oft Aufteiler genannt. Sie vergleichen deinen Preis je Quadratmeter mit dem, was einzelne Wohnungen in der Lage bringen.

Asset und Investment Manager (191 bzw. 157 Unternehmen) und Immobilienfonds (28) kaufen für Kapitalgeber. Viele suchen größere Häuser, Wohnanlagen oder Portfolios.

Family Offices (40 Unternehmen) legen Familienvermögen an. Sie sind oft flexibel bei Größe und Zustand und kaufen auch einzelne Häuser.

Sanierer mit Value-Add-Strategie. Quer zu diesen Gruppen liegt die Strategie: 474 Wohnprofile nennen Value Add, 169 Opportunistic. Diese Investoren kaufen gezielt Häuser mit Leerstand, niedrigen Mieten oder Sanierungsstau und heben den Wert selbst.

Wie Investoren ein Mehrfamilienhaus rechnen

Die Grundbegriffe – Faktor, Bruttoanfangsrendite, Nettoanfangsrendite, Value Add – erklärt der Ratgeber Immobilie an einen Investor verkaufen. Beim Mehrfamilienhaus kommen zwei Größen dazu: der Kaufpreis je Quadratmeter Wohnfläche und das Mietpotenzial.

Ein vereinfachtes Beispiel mit frei gewählten Zahlen: Ein Haus mit zehn Wohnungen und 700 m² Wohnfläche ist für durchschnittlich 7,50 € je m² und Monat vermietet. Bei Neuvermietung wären 9,00 € je m² erzielbar.

Ist-Miete. Der Faktor bezieht sich auf die Miete, die heute gezahlt wird – nicht auf eine Wunschmiete. Leere Wohnungen rechnen Investoren mit einer realistischen Neuvermietungsmiete, ziehen aber Leerstandszeit und Renovierung ab.

Mietpotenzial. Liegen die Mieten unter Marktniveau, ist das für Investoren ein Plus – aber sie zahlen es nur zum Teil. Bei laufenden Mietverhältnissen lässt sich die Miete nur langsam anpassen (siehe Mietrecht unten), und neues Potenzial entsteht erst, wenn Mieter ausziehen.

Preis je Quadratmeter. Investoren vergleichen ihn mit den Preisen für Eigentumswohnungen in der Lage, mit den Kosten eines Neubaus und mit anderen Angeboten. Ein Faktor, der zur Rendite passt, aber einen Preis je m² ergibt, der über dem Wert der einzelnen Wohnungen liegt, geht selten auf.

Marktumfeld 2025 und 2026

Wohnen war 2025 die umsatzstärkste Assetklasse am deutschen Investmentmarkt: BNP Paribas Real Estate zählte für das Gesamtjahr ein Investmentvolumen von rund 8,9 Mrd. € in Wohnimmobilien. In den ersten drei Quartalen 2026 waren es 5,9 Mrd. €, 5 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum. Gezählt werden dabei Wohnungsportfolios ab 30 Einheiten, einzelne kleinere Häuser fehlen also in dieser Statistik.

Die Netto-Spitzenrenditen für Wohnimmobilien an den sieben A-Standorten lagen Ende September 2026 nach BNP Paribas Real Estate zwischen 3,60 Prozent (München) und 4,00 Prozent (Köln) und stiegen im dritten Quartal um 10 Basispunkte, in Berlin um 15. Spitzenrenditen gelten für die besten Objekte in den besten Lagen. Ein älteres Haus in einer kleineren Stadt wird in aller Regel mit einer deutlich höheren Rendite gehandelt, also mit einem niedrigeren Faktor.

Für einfachere Bestände beobachtet Savills eine eigene Käufergruppe: Häuser mit Preisen deutlich unter 1.500 € je m² werden nach dem Wohninvestmentmarkt-Bericht für das erste Halbjahr 2026 vor allem von opportunistischen Investoren und mit dem Ansatz Manage-to-Green nachgefragt – also von Käufern, die energetisch sanieren wollen.

Mieter und Mietrecht beim Verkauf

Kauf bricht nicht Miete. Der Käufer tritt mit dem Eigentumswechsel in alle bestehenden Mietverträge ein (§ 566 BGB). Du musst niemandem kündigen, und die Mieter müssen nichts unterschreiben. Auch die Mietkautionen gehen auf den Käufer über. Bekommt ein Mieter seine Kaution später vom Käufer nicht zurück, bleibst du als früherer Vermieter verpflichtet (§ 566a BGB). Übergib die Kautionen deshalb vollständig und dokumentiert.

Vorkaufsrecht der Mieter. Ein gesetzliches Vorkaufsrecht haben Mieter nur, wenn an ihrer Wohnung nach der Vermietung Wohnungseigentum begründet wurde oder begründet werden soll und die Wohnung verkauft wird (§ 577 BGB). Verkaufst du das ganze, ungeteilte Haus, entsteht es in der Regel nicht – auch dann nicht, wenn der Käufer später aufteilen will. Anders kann es sein, wenn du dich im Kaufvertrag selbst zur Aufteilung verpflichtest (BGH, Urteil vom 22.11.2013, V ZR 96/12). Besteht ein Vorkaufsrecht, hat der Mieter nach Mitteilung des Kaufvertrags zwei Monate Zeit, es auszuüben.

Umwandlungsschutz. In Gebieten, die das Land per Verordnung als angespannten Wohnungsmarkt bestimmt hat, braucht die Aufteilung bestehender Wohngebäude in Eigentumswohnungen eine Genehmigung (§ 250 BauGB). Das gilt für Häuser mit mehr als fünf Wohnungen; die Länder können eine Grenze zwischen drei und 15 Wohnungen festlegen. Die Regel war bis Ende 2025 befristet und wurde mit dem Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung (in Kraft seit 30.10.2025) verlängert: Die Verordnungen der Länder dürfen jetzt bis längstens 31.12.2030 gelten. Ob dein Haus betroffen ist, hängt von der aktuellen Verordnung deines Landes ab – das klärt der Notar. In Gebieten mit Erhaltungssatzung (Milieuschutz) können Umbauten, Modernisierungen und – wo das Land es bestimmt hat – die Aufteilung zusätzlich genehmigungspflichtig sein (§ 172 BauGB).

Mietpreisbremse und Kappungsgrenze. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete bei Wiedervermietung in der Regel höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). Die Mietpreisbremse wurde bis Ende 2029 verlängert. Ausgenommen sind unter anderem Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f BGB). In laufenden Mietverhältnissen darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent steigen, in Gebieten mit Verordnung um höchstens 15 Prozent, und nie über die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB). Investoren rechnen das in das Mietpotenzial ein.

Zustand, Sanierung und Energie

Ein Haus mit Sanierungsstau ist kein Ausschlusskriterium. 207 Wohnprofile nennen Instandhaltungsstau ausdrücklich, 213 Leerstand. Entscheidend ist, dass der Preis zum Zustand passt und du offenlegst, was du weißt.

Energieausweis. Beim Verkauf musst du in der Regel einen gültigen Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen und dem Käufer nach Vertragsschluss übergeben. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) heißt seit dem 29. Juli 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG); die Pflicht zum Energieausweis beim Verkauf besteht weiter.

Energetischer Zustand. Für Investoren zählt die Energieeffizienz doppelt: Sie bestimmt die Kosten künftiger Sanierungen, und Vermieter tragen je nach Effizienz des Gebäudes einen Teil der CO₂-Kosten der Heizung selbst (Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz). 20 Wohnprofile nennen die Strategie Manage-to-ESG – sie suchen Häuser, die sie energetisch modernisieren wollen.

Ablauf beim Mehrfamilienhaus

1. Mieterliste aufbereiten. Je Wohnung: Lage im Haus, Fläche, Nettokaltmiete, Nebenkostenvorauszahlung, Mietbeginn, letzte Mieterhöhung, Kaution, Besonderheiten wie Staffel- oder Indexmiete. Gib die Liste zuerst ohne Namen heraus – das schützt die Daten deiner Mieter.
2. Passende Investoren auswählen. Filtere die Wohnprofile nach Objekttyp, Region, Volumen, Zustand und Strategie. Ein Bestandshalter mit Schwerpunkt Neubau ist für ein Haus mit Sanierungsstau die falsche Adresse.
3. Haus vorstellen. Vier Angaben genügen – Bezeichnung, Objekttyp, Ort und Preisvorstellung (oder „auf Anfrage“) – plus deine Kontaktdaten. Die Antworten kommen in deine Postbox und per E-Mail. Wenn die Mieter vom Verkauf zunächst nichts erfahren sollen, hilft der Ratgeber Off-Market: Immobilie diskret verkaufen.
4. Besichtigung und Angebot. Stimme Besichtigungen bewohnter Wohnungen rechtzeitig mit den Mietern ab.
5. Prüfung. Der Käufer gleicht Mieterliste und Mietverträge ab, prüft Mieterhöhungen, Betriebskostenabrechnungen, Kautionen, Grundbuch und Technik.
6. Notar und Vollzug. Kaufvertrag, Vorkaufsrecht der Gemeinde, Grunderwerbsteuer und Eigentumsumschreibung laufen wie bei jedem Immobilienverkauf. Regelt im Vertrag, ab wann Mieten und Kosten auf den Käufer übergehen und wer die laufende Betriebskostenabrechnung erstellt. Informiert die Mieter danach gemeinsam über den neuen Vermieter und das neue Mietkonto.

Unterlagen-Checkliste

• Mieterliste (zunächst ohne Namen) mit Flächen, Mieten, Mietbeginn und letzter Mieterhöhung
• Mietverträge mit allen Nachträgen und Mieterhöhungsverlangen
• Betriebskostenabrechnungen der letzten drei Jahre
• Aufstellung der Mietkautionen
• Energieausweis
• Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse und Wohnflächenberechnung
• Baugenehmigungen, insbesondere für ausgebaute Dachgeschosse
• Aufstellung der Modernisierungen mit Jahr und Kosten, Wartungsnachweise (Heizung, Aufzug)
• Teilungserklärung, falls das Haus bereits aufgeteilt ist
• Verträge mit Hausverwaltung, Hausmeister, Versorgern und Versicherungen

Häufige Fehler

Mit der Wunschmiete rechnen. Investoren rechnen mit der Ist-Miete. Ein Preis, der auf künftigen Mieten beruht, verliert in der Prüfung an Glaubwürdigkeit.

Unklare Mieterhöhungen. Formal fehlerhafte Mieterhöhungen oder fehlende Betriebskostenabrechnungen findet jeder Käufer. Sie kosten Vertrauen und Preis.

Kautionen nicht nachweisen. Fehlt die Aufstellung, zieht der Käufer den Betrag vom Kaufpreis ab – und du haftest gegenüber den Mietern weiter.

Zu früh aufteilen. Eine Aufteilung kostet Zeit und Geld und schränkt den Käuferkreis ein. Rechne vorher nach (siehe Häufige Fragen).

Diese Investoren suchen Wohnimmobilien

Alle 931 Profile findest du unter Investoren für Wohnimmobilien. Filtere nach Objekttyp, Region, Volumen und Zustand und stell dein Haus den passenden Investoren vor. Die ersten 5 Vorstellungen sind kostenlos – gezählt wird je Investor; eine Provision auf den Verkauf gibt es nicht. Mehr unter Preise.

Häufige Fragen

Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand: 27.10.2026. Zahlen zu Ankaufsprofilen werden laufend aus dem Bestand von InvestorScout berechnet.

Quellen: BNP Paribas Real Estate, Investmentmarkt Deutschland 2025 (Pressemitteilung vom 09.01.2026); BNP Paribas Real Estate, „Wohn-Investmentmarkt setzt moderaten Erholungskurs fort“ (Q3 2026, 05.10.2026); Savills, Wohninvestmentmarkt Deutschland H1 2026 (06.07.2026); BGB §§ 556d, 556f, 558, 566, 566a, 577; BGH, Urteil vom 22.11.2013, V ZR 96/12; Baugesetzbuch §§ 172, 250 in der Fassung des Gesetzes zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung (BGBl. 2025 I Nr. 257); Bundesregierung, Verlängerung der Mietpreisbremse (24.07.2025); Gebäudemodernisierungsgesetz (in Kraft seit 29.07.2026); Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz.