Immobilie an einen Investor verkaufen – der komplette Ablauf
Wie Investoren rechnen, welche Käufer es gibt und wie der Verkauf bis zum Notar abläuft – mit Unterlagen-Checkliste.
Inhalt · 11 Abschnitte
Ein Investor kauft keine Immobilie, weil sie ihm gefällt. Er kauft sie, weil sich die Zahlen rechnen. Wer das versteht, verkauft schneller und verhandelt besser. Viele Eigentümer kennen aber nur den Verkauf an Privatleute: Inserat, Besichtigungen, Bauchgefühl. Bei Investoren läuft es anders – sie fragen nach Mieten, Kosten und Unterlagen, nicht nach der Farbe der Küche. Auf InvestorScout haben 1.418 Investoren 3.606 Ankaufsprofile veröffentlicht, in denen sie sagen, was sie kaufen. Dieser Ratgeber zeigt, wie Investoren den Preis berechnen, welche Käufergruppen es gibt, wie der Verkauf bis zum Notar und zur Eigentumsumschreibung abläuft und welche Unterlagen du vorbereiten solltest.
Das Wichtigste in Kürze
- Investoren bewerten Immobilien nach dem Ertrag: Jahresmiete, Kosten, Risiken und Potenzial. Der Faktor und die Rendite sind ihre wichtigsten Kennzahlen.
- Verschiedene Investoren rechnen mit verschiedenen Zielrenditen. Deshalb bietet nicht jeder Käufer gleich viel für dasselbe Objekt.
- Der Ablauf führt über Vorstellung, Angebot, Prüfung (Due Diligence) und notariellen Kaufvertrag bis zum Vollzug mit Grunderwerbsteuer und Eigentumsumschreibung.
- Vollständige Unterlagen sind der größte Hebel für Tempo und Preis. Fehlende Unterlagen kosten Zeit und senken die Gebote.
- In den Ankaufsprofilen siehst du vorher, welche Investoren deine Immobilienart, Region und Größe suchen – und stellst dein Objekt gezielt vor.
5 Vorstellungen kostenlos · Konto erst beim Senden
Investor oder Privatkäufer: die Unterschiede
Privatkäufer suchen meist ein Zuhause oder eine einzelne Wohnung als Kapitalanlage. Investoren sind in der Regel Unternehmen, die Immobilien als Geschäft betreiben. Daraus ergeben sich andere Fragen und ein anderer Ablauf.
| Privatkäufer | Investor | |
|---|---|---|
| Kaufmotiv | selbst wohnen, Altersvorsorge | laufender Ertrag, Wertsteigerung, Entwicklung |
| Preisbasis | Vergleichspreise, persönliche Vorlieben | Miete, Kosten, Zielrendite |
| Typische Objekte | Wohnung, Haus | Mehrfamilienhaus, Gewerbe, Portfolio, Grundstück |
| Zustand | eher gepflegt und bezugsfertig | auch Sanierungsfall oder Leerstand, wenn der Preis passt |
| Vermietung | oft hinderlich | meist erwünscht |
| Prüfung | Besichtigung, Bank | strukturierte Prüfung von Recht, Technik, Mieten und Steuern |
| Finanzierung | Bankkredit, oft mit Vorbehalt | Eigenkapital und Bank, Finanzierung meist vorab geklärt |
Für vermietete Häuser, Gewerbeobjekte und größere Volumen sind Investoren oft die einzigen realistischen Käufer. Der Markt ist groß: Nach Zahlen von BNP Paribas Real Estate wurden 2025 in Deutschland knapp 34 Mrd. € in Immobilien investiert, davon rund 8,9 Mrd. € in Wohnimmobilien – Wohnen war damit die umsatzstärkste Assetklasse.
Wie Investoren den Preis berechnen
Investoren fragen nicht, was ein Haus „wert ist“, sondern welchen Preis sie zahlen können, damit ihre Rendite stimmt. Dafür nutzen sie wenige Kennzahlen.
Faktor. Der Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Ein Faktor von 16 heißt: Der Käufer zahlt das 16-Fache der jährlichen Miete. Der Faktor ist schnell gerechnet und deshalb in Gesprächen und Ankaufsprofilen üblich. Viele Investoren nennen einen maximalen Faktor.
Bruttoanfangsrendite. Die Jahresnettokaltmiete geteilt durch den Kaufpreis – der Kehrwert des Faktors. Faktor 16 entspricht 6,25 Prozent.
Nettoanfangsrendite. Genauer rechnen Investoren mit dem, was nach Kosten übrig bleibt: Miete minus nicht umlegbare Kosten (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallrisiko), geteilt durch Kaufpreis plus Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, gegebenenfalls Makler). Diese Zahl vergleichen sie mit ihrer Mindestrendite.
Ein vereinfachtes Beispiel mit frei gewählten Zahlen: Ein vermietetes Wohn- und Geschäftshaus bringt 200.000 € Jahresnettokaltmiete. Nicht umlegbare Kosten fallen in Höhe von 30.000 € an, es bleiben 170.000 € Reinertrag. Für die Erwerbsnebenkosten setzen wir 8 Prozent an. Zwei Investoren rechnen mit unterschiedlichen Zielrenditen:
| Investor A | Investor B | |
|---|---|---|
| Reinertrag pro Jahr | 170.000 € | 170.000 € |
| Ziel-Nettoanfangsrendite | 4,5 % | 5,5 % |
| Höchste Gesamtinvestition (Reinertrag ÷ Zielrendite) | 3,78 Mio. € | 3,09 Mio. € |
| − Erwerbsnebenkosten (8 %) | 0,28 Mio. € | 0,23 Mio. € |
| Höchstgebot Kaufpreis | 3,50 Mio. € | 2,86 Mio. € |
| entspricht Faktor | 17,5 | 14,3 |
| entspricht Bruttoanfangsrendite | 5,7 % | 7,0 % |
Ein Prozentpunkt Unterschied in der Zielrendite macht hier rund 640.000 € aus. Deshalb lohnt es sich, das Objekt mehreren passenden Investoren vorzustellen statt nur einem.
Ertragswert. Gutachter bewerten vermietete Immobilien nach dem Ertragswertverfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung (§§ 27 ff. ImmoWertV). Sie rechnen ähnlich, berücksichtigen aber zusätzlich Bodenwert, Restnutzungsdauer des Gebäudes und den Liegenschaftszinssatz, den die örtlichen Gutachterausschüsse aus tatsächlichen Verkäufen ableiten. Ein Gutachten ist eine gute Grundlage für deine Preisvorstellung – den Preis machen am Ende aber die Gebote.
Value Add. Manche Investoren kaufen gerade Objekte mit Schwächen: Leerstand, Mieten unter Marktniveau, Sanierungsstau. Sie rechnen mit der Miete nach Sanierung und Neuvermietung und ziehen davon Baukosten, Leerstandszeit, Finanzierung und ihren Gewinn ab. Ein vereinfachtes Beispiel mit frei gewählten Zahlen: Bringt dasselbe Haus nach einer Sanierung für 400.000 € künftig 240.000 € Miete und setzt der Investor dafür den Faktor 17 an, ist es danach 4,08 Mio. € wert. Davon zieht er Sanierung, Kosten der Bauzeit und eine Marge für sein Risiko ab. Was übrig bleibt, ist sein Gebot heute. Die Strategie heißt Value Add.
Residualwert. Bei Grundstücken und Projektentwicklungen rechnen Investoren rückwärts vom fertigen Projekt: erwarteter Verkaufs- oder Ertragswert minus Baukosten, Nebenkosten, Finanzierung und Gewinn. Das Ergebnis ist der höchste Preis für das Grundstück. Ein ausführliches Rechenbeispiel steht im Ratgeber Grundstück an Investor verkaufen.
Welche Investoren es gibt
Investoren unterscheiden sich darin, wofür sie kaufen und wie lange sie halten. Das bestimmt, welche Objekte sie suchen und wie sie rechnen.
- Bestandshalter kaufen, um langfristig zu vermieten. Sie achten auf stabile Mieten und eine Lage, die sich dauerhaft vermieten lässt.
- Projektentwickler kaufen Grundstücke und Bestandsobjekte, um neu zu bauen, umzubauen oder umzunutzen, und verkaufen danach.
- Bauträger bauen oder sanieren und verkaufen einzeln, oft als Eigentumswohnungen.
- Asset Manager und Investment Manager kaufen im Auftrag von Fonds und anderen Kapitalgebern.
- Immobilienfonds und institutionelle Investoren wie Versicherungen und Pensionskassen suchen meist größere Volumen und klare Ertragsprofile.
- Family Offices verwalten das Vermögen von Familien und sind oft flexibel bei Größe und Zustand.
Welche Investoren für dich infrage kommen, hängt zuerst von der Immobilienart ab. Für mehrere Arten gibt es eigene Ratgeber:
| Immobilienart | Ankaufsprofile auf InvestorScout | Ratgeber |
|---|---|---|
| Wohnen | 931 | Mehrfamilienhaus an Investor verkaufen |
| Grundstücke | 801 | Grundstück an Investor verkaufen |
| Handel & Retail | 297 | Einzelhandelsimmobilie verkaufen |
| Logistik | 234 | Logistikimmobilie verkaufen |
| Hotel | 171 | Hotelimmobilie verkaufen |
| Health Care | 143 | Pflegeimmobilie verkaufen |
Ablauf: von der Vorstellung bis zum Vollzug
- Unterlagen und Preisvorstellung vorbereiten. Stelle die Unterlagen zusammen (Liste unten) und rechne grob nach, welcher Faktor sich aus deiner Wunschvorstellung ergibt. Ein Gutachten oder eine Einschätzung eines Sachverständigen hilft, wenn du unsicher bist.
- Passende Investoren auswählen und vorstellen. Lies die Ankaufsprofile: Immobilienart, Region, Volumen, Zustand und Strategie müssen passen. Für die Vorstellung auf InvestorScout genügen vier Angaben zum Objekt – Bezeichnung, Objekttyp, Ort und Preisvorstellung (oder „auf Anfrage“) – und deine Kontaktdaten. Exposé und weitere Unterlagen (PDF, Word, Excel) sowie bis zu 20 Fotos kannst du anhängen – der Investor sieht sie mit deiner Vorstellung. Ein Konto brauchst du vorab nicht, es entsteht im selben Schritt. Dasselbe Objekt kannst du mehreren Investoren auf einmal vorstellen.
- Rückfragen, Besichtigung, Angebot. Antworten kommen in deine Postbox und per E-Mail. Interessierte Investoren fordern Unterlagen an, besichtigen und geben ein erstes Angebot ab, oft als unverbindliche Absichtserklärung (Letter of Intent). Darin stehen Preis, Bedingungen und Zeitplan. Manche Investoren bitten um eine Exklusivitätsphase für ihre Prüfung – sag sie erst zu, wenn Preis und Zeitplan feststehen.
- Prüfung (Due Diligence). Der Investor prüft Grundbuch, Mietverträge, Baugenehmigungen, Technik, Umwelt und Steuern, bei größeren Objekten mit Anwälten und Gutachtern. Ein geordneter digitaler Datenraum spart hier Wochen.
- Kaufvertrag beim Notar. Ein Kaufvertrag über ein Grundstück muss notariell beurkundet werden (§ 311b BGB). Verkaufst du statt der Immobilie Anteile an einer Objektgesellschaft (Share Deal statt Asset Deal), gelten eigene Regeln, auch bei der Grunderwerbsteuer – hier gehören Anwalt und Steuerberater dazu.
- Vollzug. Der Notar lässt eine Auflassungsvormerkung für den Käufer eintragen und fragt bei der Gemeinde an, ob sie ein Vorkaufsrecht ausübt. Dafür hat sie bis zu drei Monate Zeit (§ 28 BauGB). Liegen Vormerkung, Verzicht auf das Vorkaufsrecht und die Löschungsunterlagen deiner Bank vor, teilt der Notar die Fälligkeit mit, und der Käufer zahlt. Umgeschrieben wird das Eigentum, wenn der Kaufpreis gezahlt ist und das Finanzamt nach Zahlung der Grunderwerbsteuer die Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt hat.
Mieter bleiben. Bestehende Mietverträge gehen mit dem Eigentum auf den Käufer über (§ 566 BGB, „Kauf bricht nicht Miete“). Kündigen musst du niemandem. Im Kaufvertrag wird festgelegt, ab wann Mieten, Kosten und Kautionen auf den Käufer übergehen.
Wer zahlt was? Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch trägt nach dem Kaufvertrag üblicherweise der Käufer. Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 Prozent (Bayern) und 6,5 Prozent (unter anderem Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Saarland und Schleswig-Holstein). Du trägst die Löschung deiner Grundschulden.
Unterlagen-Checkliste
- aktueller Grundbuchauszug
- Flurkarte und Lageplan
- Grundrisse, Schnitte und Flächenaufstellung (Wohn- und Nutzflächen)
- Baugenehmigungen und Nachweise zu Umbauten
- Mieterliste mit Fläche, Miete, Mietbeginn und Laufzeit je Einheit
- Mietverträge mit allen Nachträgen
- Betriebs- bzw. Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre
- Energieausweis
- Aufstellung der Instandhaltungen und Modernisierungen mit Jahr und Kosten
- bei Wohnungseigentum: Teilungserklärung, Protokolle und Wirtschaftsplan der Eigentümerversammlung
- Auskünfte zu Baulasten und Altlasten
- Versicherungen, Wartungsverträge, laufende Verträge (z. B. Hausverwaltung)
Öffentlich, über Makler oder direkt vorstellen?
Es gibt drei Wege zum Investor, und alle haben ihren Platz.
Öffentliches Inserat. Viel Reichweite, aber auch viele unpassende Anfragen, und das Objekt ist für alle sichtbar – auch für Mieter, Mitarbeiter und Wettbewerber.
Makler. Ein guter Makler kennt die Käufer in seiner Region, hilft bei Preis und Unterlagen und organisiert bei großen Objekten ein Bieterverfahren. Dafür zahlst du eine Provision, deren Höhe und Aufteilung verhandelt wird.
Direkt vorstellen. Du liest die Ankaufsprofile und stellst dein Objekt nur den Investoren vor, deren Kriterien passen. Auf InvestorScout sieht dein Objekt nur, wem du es vorstellst – es erscheint nirgends öffentlich. Antwortet ein Investor nicht, erinnert InvestorScout ihn; absagen kann er mit einem Klick. Wie du diesen Weg selbst gehst, zeigt der Ratgeber Immobilie ohne Makler an Investoren verkaufen. Wenn Diskretion besonders wichtig ist, lies Off-Market: Immobilie diskret verkaufen.
Die Wege lassen sich verbinden. Wichtig ist nur: Sag einem Makler, welchen Investoren du das Objekt schon vorgestellt hast. Das vermeidet Streit um die Provision.
Was der Verkauf kostet
Steuern. Verkaufst du privat eine Immobilie, die du weniger als zehn Jahre besitzt, ist der Gewinn in der Regel steuerpflichtig (§ 23 EStG). Gehört sie zu einem Betriebsvermögen, gelten andere Regeln. Kläre das vor dem Verkauf mit deinem Steuerberater.
Finanzierung. Löst du ein Darlehen mit fester Zinsbindung vorzeitig ab, verlangt die Bank in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung (§ 490 Abs. 2 BGB). Frag die Höhe früh an, sie gehört in deine Rechnung.
Berater. Gutachter, Anwalt oder Steuerberater kosten Geld, sparen aber oft mehr, als sie kosten – vor allem bei Share Deals, Erbengemeinschaften und Betriebsimmobilien.
InvestorScout. Die ersten 5 Vorstellungen sind kostenlos – gezählt wird je Investor, nicht je Nachricht. Rückfragen, Unterlagen und Verhandlung danach sind frei. Eine Provision auf den Verkauf gibt es nicht. Was weitere Vorstellungen kosten, steht unter Preise.
Häufige Fehler
Preis aus dem Bauch. Eine Preisvorstellung, die einen Faktor weit über dem Marktniveau ergibt, beendet viele Gespräche, bevor sie beginnen. Rechne nach, bevor du einen Preis nennst.
Unvollständige Unterlagen. Jede nachgereichte Unterlage verlängert die Prüfung. Jede Lücke wird als Risiko eingepreist.
An jeden vorstellen. Wer sein Objekt Investoren zeigt, die eine andere Immobilienart, Region oder Größe suchen, sammelt Absagen. Lies die Kriterien vorher.
Zu früh exklusiv. Eine Exklusivität ohne klaren Preis und ohne Frist nimmt dir den Vergleich mit anderen Angeboten.
Diese Investoren suchen Immobilien
Alle Ankaufsprofile findest du unter Investoren finden. Filtere nach Immobilienart, Region und Volumen und stell dein Objekt den passenden Investoren vor.
Häufige Fragen
Zahlen Investoren weniger als Privatkäufer?
Nicht grundsätzlich. Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern, Gewerbeobjekten und Grundstücken sind Investoren meist die Käufer, die den Markt bestimmen. Bei einer leeren Wohnung oder einem Einfamilienhaus zahlen Selbstnutzer dagegen oft mehr, weil sie keine Rendite rechnen müssen. Investoren bieten dafür häufig Tempo, Sicherheit bei der Finanzierung und kaufen auch Objekte mit Sanierungsbedarf. Am besten vergleichst du mehrere Angebote.
Wie schnell kaufen Investoren?
Das hängt von Objekt, Unterlagen und Investor ab. Mit vollständigen Unterlagen kann es vom ersten Gespräch bis zum Notartermin wenige Wochen dauern, bei größeren Objekten mit umfangreicher Prüfung einige Monate. Nach der Beurkundung folgen Vorkaufsrecht der Gemeinde (bis zu drei Monate), Grunderwerbsteuer und Kaufpreiszahlung. Fehlende Unterlagen und offene Genehmigungsfragen verzögern den Verkauf am häufigsten.
Muss ich ein Exposé haben?
Nein. Für die Vorstellung auf InvestorScout genügen Bezeichnung, Objekttyp, Ort und Preisvorstellung sowie deine Kontaktdaten. Exposé und weitere Unterlagen (PDF, Word, Excel) sowie bis zu 20 Fotos kannst du anhängen – der Investor sieht sie erst, wenn er dein Objekt freischaltet. Fotos und eine kurze Beschreibung reichen für den Anfang oft aus. Spätestens wenn ein Investor Interesse zeigt, braucht er aber die Zahlen: Mieterliste, Flächen, Kosten und die wichtigsten Unterlagen. Ein kurzes, sachliches Exposé mit diesen Angaben beschleunigt die Antwort.
Wie erkenne ich seriöse Investoren?
An klaren Kriterien, einer nachvollziehbaren Firma und einem nachvollziehbaren Finanzierungsweg. Prüfe Handelsregister, Website und Referenzen und frag vor dem Notartermin nach einem Eigenkapital- oder Finanzierungsnachweis. Zahle keine Vorab-Gebühren an Käufer. Der Kaufpreis fließt erst, wenn der Notar die Fälligkeit mitteilt. Auf InvestorScout werden Kontaktdaten importierter Profile mit der Firmenwebsite abgeglichen; von Nutzern angelegte Profile werden persönlich gesichtet.
Was kostet mich InvestorScout?
Die ersten 5 Vorstellungen sind kostenlos – gezählt wird je Investor, nicht je Nachricht. Rückfragen, Unterlagen und Verhandlung danach kosten nichts. Eine Provision auf den Verkauf gibt es nicht. Die Ankaufsprofile kannst du ohne Konto lesen und filtern, bevor du entscheidest, wem du dein Objekt vorstellst. Was weitere Vorstellungen kosten, steht auf der Seite Preise.
Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand: 15.10.2026. Zahlen zu Ankaufsprofilen werden laufend aus dem Bestand von InvestorScout berechnet.
Quellen: BNP Paribas Real Estate, Pressemitteilung „Stabiler deutscher Investmentmarkt startet mit wachsender Dynamik ins Jahr 2026“ (Investmentmarkt Deutschland 2025, 09.01.2026); BGB §§ 311b, 490, 566; Baugesetzbuch § 28; EStG § 23; Immobilienwertermittlungsverordnung §§ 21, 27 ff.; Grunderwerbsteuersätze der Länder (Stand 2026).